Les tokens immobiliers au Brésil.Une créance, pas le titre de propriété.

Ce qu’est généralement un token immobilier brésilien

Le mot « token » recouvre des réalités juridiques très différentes. Ce que vous possédez est décidé par les documents, pas par la blockchain.

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   Une créance envers l’émetteur

   La plupart des tokens donnent le droit de recevoir de l’argent – une part des loyers, du prix de vente ou un rendement fixe – de la société qui les a émis. Vous êtes créancier de cette société. Si elle fait faillite, vous êtes créancier chirographaire, sauf si les documents vous accordent une garantie.

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   Une part dans une société de projet

   Certains tokens représentent des parts ou des droits dans une société ad hoc (SPE, Sociedade de Propósito Específico) qui détient le bien ou le programme immobilier. Vous possédez une partie de la société ; la société possède le bien au registre.

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   Créances tokenisées et CRI

   Certains tokens sont adossés à des créances immobilières – échéances que les acheteurs versent à un promoteur, ou certificats de créances immobilières (CRI, Certificados de Recebíveis Imobiliários). Le rendement dépend de ces payeurs, pas du prix de l’immeuble.

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   Pas le titre de propriété

   Transférer un token sur une blockchain ne change pas le propriétaire au Cartório de Registro de Imóveis. Seule l’inscription au registre vaut propriété en droit. Un token qui promet le contraire promet ce que le droit brésilien ne permet pas aujourd’hui.

Qui régule quoi

Il n’existe pas de loi spécifique sur la tokenisation immobilière au Brésil. Plusieurs règles existantes s’y croisent.

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   CVM – quand le token est un placement

   Le régulateur des marchés financiers regarde la substance économique (Parecer de Orientação CVM 40/2022) : si les acheteurs investissent de l’argent en attendant un rendement issu des efforts d’autrui, le token est une valeur mobilière. Les offres au public doivent alors suivre une voie CVM – généralement le crowdfunding d’investissement.

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   Résolution CVM 88 – crowdfunding d’investissement

   Permet aux plateformes enregistrées de lever des fonds auprès du public pour des petites et moyennes entreprises, avec des plafonds par émetteur et par investisseur. Un texte de remplacement a été soumis à consultation publique en 2025 (SDM 05/25), proposant un plafond relevé à R$25 millions par entreprise ; il figure à l’agenda 2026 de la CVM et n’est pas encore en vigueur.

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   Programme pilote DLT de la CVM

   Un groupe de travail de la CVM a remis en septembre 2026 un projet de programme pilote pour les valeurs mobilières tokenisées sur registres distribués. À la mi-octobre 2026, il n’avait pas été publié sous forme de résolution.

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   Registres – la propriété

   Les droits réels immobiliers naissent et se transmettent dans le système officiel des registres. Ce sont les registres et les tribunaux qui les supervisent qui décident de ce qui peut être inscrit, pas les plateformes de tokens.

Où en est Drex

Drex était conçu comme la plateforme de la banque centrale pour la monnaie et les actifs tokenisés, avec l’achat immobilier parmi les cas de test. Situation au 1er novembre 2026.

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   Phases pilotes 2023–2025

   Banques et entreprises ont testé des dépôts tokenisés, des obligations d’État et des opérations sur actifs sur une blockchain permissionnée gérée par le Banco Central do Brasil.

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   Plateforme blockchain fermée

   La plateforme de test a été arrêtée en novembre 2025. Le président de la banque centrale, Gabriel Galípolo, a déclaré que la technologie testée ne s’était pas révélée viable.

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   Phase suivante : sans blockchain

   La première livraison est un système centralisé de rapprochement des sûretés sur les actifs servant de garantie de crédit, pour les banques et les registres – pas une monnaie publique. Elle était prévue pour le second semestre 2026 ; aucune date de lancement n’a été confirmée. La blockchain et les smart contracts ont été reportés à des phases ultérieures, sans calendrier.

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   Ce que cela signifie pour les tokens immobiliers

   Aujourd’hui, aucun token immobilier au Brésil n’est réglé sur Drex, et il n’existe pas de portefeuille Drex pour le public. Les tokens vendus actuellement fonctionnent sur des plateformes privées ou des blockchains publiques, selon les règles ci-dessus.

Sept vérifications avant d’acheter un token immobilier au Brésil

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   Que possédé-je exactement ?

   Une créance envers l’émetteur, une part dans une SPE ou des créances ? Lisez le term sheet, pas la page marketing.

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   L’offre suit-elle une voie CVM ?

   Pour les tokens d’investissement : la plateforme est-elle une plateforme de crowdfunding enregistrée, et l’offre est-elle référencée auprès de la CVM ?

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   À quel nom le bien est-il inscrit ?

   Demandez la matrícula (fiche du bien au registre foncier) et vérifiez qui est le propriétaire inscrit – la SPE, le promoteur ou quelqu’un d’autre.

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   Quelle garantie existe-t-il ?

   Une sûreté (alienação fiduciária, transfert de propriété à titre de garantie) ou un patrimoine séparé (patrimônio de afetação) vous protège mieux qu’une promesse.

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   Comment en sortir ?

   Existe-t-il un marché secondaire avec de vrais prix et du volume, ou seulement un remboursement à l’échéance ? Beaucoup de tokens immobiliers cotés ne s’échangent plus.

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   Qui paie le rendement ?

   Les loyers, la vente de lots ou les échéances des acheteurs – et que se passe-t-il s’ils paient en retard ?

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   Comment est-il imposé ?

   L’impôt dépend de la nature juridique du token (crypto-actif, valeur mobilière ou droit de créance). Consultez notre page sur la fiscalité au Brésil et demandez à un comptable.