Tokens inmobiliarios en Brasil.Un derecho, no la escritura.
Brasil es uno de los mercados más activos en tokens inmobiliarios: según la asociación del sector ABToken, proyectos por unos R$20 mil millones en valor de ventas han usado tokens. Pero en Brasil la propiedad de un inmueble solo se transmite cuando el título se inscribe en el Cartório de Registro de Imóveis (el registro de la propiedad). Un token por sí solo no lo hace. A continuación: qué suele darte un token inmobiliario brasileño, qué regula la CVM, por qué se suspendió la única norma estatal sobre escrituras con tokens, en qué punto está Drex y qué revisar antes de comprar.
Revisado el 1 de noviembre de 2026
La respuesta corta
En Brasil, la propiedad de un inmueble solo se transmite con la inscripción en el registro de la propiedad (Código Civil, art. 1.245). Un token no sustituye esa inscripción; en la mayoría de las estructuras da un derecho contractual frente al emisor, no la propiedad del inmueble.
Cuando un token es una inversión —una parte del beneficio de un proyecto o de las rentas—, es un valor negociable y se aplican las normas de la CVM. La mayoría de las ofertas al pequeño inversor se hacen como crowdfunding de inversión bajo la Resolución CVM 88.
En 2021, Rio Grande do Sul permitió a los notarios formalizar escrituras de permuta de inmuebles por tokens (Provimento 38/2021). La inspección judicial del estado lo suspendió; los registradores deben rechazar títulos que vinculen un inmueble a tokens en una blockchain privada.
Drex, la plataforma digital del banco central, no está disponible para el público. Su plataforma de pruebas en blockchain se apagó en noviembre de 2025; la siguiente fase deja la blockchain de lado por ahora y empieza con la conciliación de gravámenes sobre garantías, sin fecha pública.
Qué suele ser un token inmobiliario brasileño
La palabra “token” abarca figuras jurídicas muy distintas. Lo que posees lo deciden los documentos, no la blockchain.
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Un derecho frente al emisor
La mayoría de los tokens dan derecho a recibir dinero —una parte de las rentas, del precio de venta o una rentabilidad fija— de la empresa que los emitió. Eres acreedor de esa empresa. Si quiebra, quedas como acreedor sin garantía, salvo que los documentos te den una.
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Una participación en una sociedad del proyecto
Algunos tokens representan cuotas o derechos en una SPE (sociedad de propósito específico) que es dueña del inmueble o de la promoción. Tú eres dueño de parte de la sociedad; la sociedad es la propietaria en el registro.
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Créditos tokenizados y CRI
Algunos tokens están respaldados por créditos inmobiliarios —las cuotas que los compradores pagan a un promotor— o por CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários, certificados de créditos inmobiliarios). La rentabilidad depende de esos pagadores, no del precio del edificio.
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No es la escritura
Transferir un token en una blockchain no cambia al propietario en el Cartório de Registro de Imóveis. Solo la inscripción registral es propiedad ante la ley. Un token que promete lo contrario promete algo que hoy la ley brasileña no respalda.
Quién regula qué
En Brasil no existe una ley específica sobre tokenización inmobiliaria. En ella confluyen varias normas existentes.
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CVM — cuando el token es una inversión
El regulador de valores atiende a la sustancia económica (Parecer de Orientación CVM 40/2022): si los compradores invierten dinero esperando un rendimiento del esfuerzo de otro, el token es un valor negociable. Entonces la oferta pública necesita una vía de la CVM, normalmente el crowdfunding de inversión.
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Resolución CVM 88 — crowdfunding de inversión
Permite a plataformas registradas captar dinero del público para pequeñas y medianas empresas, con límites por emisor y por inversor. En 2025 se sometió a consulta pública una norma sustituta (SDM 05/25) que propone elevar el tope a R$25 millones por empresa; está en la agenda de la CVM para 2026 y aún no está en vigor.
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Programa piloto DLT de la CVM
Un grupo de trabajo de la CVM entregó en septiembre de 2026 un borrador de programa piloto para valores tokenizados en registros distribuidos. A mediados de octubre de 2026 no se había publicado como resolución.
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Registros — la propiedad
Los derechos reales sobre inmuebles se crean y transmiten en el sistema registral oficial. Lo que se puede inscribir lo deciden los registros y los tribunales que los supervisan, no las plataformas de tokens.
Rio Grande do Sul: la escritura con tokens que se frenó
El único lugar de Brasil que dictó una norma sobre inmuebles y tokens muestra dónde están los límites.
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2021: Provimento 38
La inspección judicial del estado (CGJ-RS, Corregedoria-Geral da Justiça) permitió a los notarios formalizar escrituras de permuta de un inmueble por tokens o criptoactivos, bajo condiciones; entre ellas, declarar que los tokens no representan por sí mismos derechos reales sobre el inmueble.
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Suspendida
Después, la CGJ-RS suspendió la norma al concluir que podía interpretarse como una autorización de registros de propiedad fuera del sistema registral oficial. Los registradores del estado deben rechazar títulos que vinculen un inmueble a tokens en una blockchain privada.
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Qué significa para un comprador
Ningún registro brasileño trata un token como título de propiedad. Si una plataforma dice que su token “es” el inmueble, pregunta qué inscripción registral lo respalda y a nombre de quién.
En qué punto está Drex
Drex se concibió como la plataforma del banco central para dinero y activos tokenizados, con la compra de inmuebles entre los casos de prueba. Situación a 1 de noviembre de 2026.
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Fases piloto 2023–2025
Bancos y empresas probaron depósitos tokenizados, bonos del Estado y operaciones con activos en una blockchain permisionada gestionada por el Banco Central do Brasil.
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Plataforma blockchain apagada
La plataforma de pruebas se apagó en noviembre de 2025. El presidente del banco central, Gabriel Galípolo, dijo que la tecnología probada no había resultado viable.
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Siguiente fase: sin blockchain
La primera entrega es un sistema centralizado para conciliar gravámenes sobre activos usados como garantía de crédito, para bancos y registros; no una moneda pública. Estaba prevista para el segundo semestre de 2026; no se ha confirmado fecha de lanzamiento. La blockchain y los contratos inteligentes pasaron a fases posteriores sin calendario.
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Qué significa para los tokens inmobiliarios
Hoy ningún token inmobiliario en Brasil se liquida en Drex, y no existe un monedero Drex para el público. Los tokens que se venden ahora funcionan en plataformas privadas o blockchains públicas bajo las normas anteriores.
Siete comprobaciones antes de comprar un token inmobiliario en Brasil
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¿Qué poseo exactamente?
¿Un derecho frente al emisor, una cuota en una SPE o créditos? Lee el documento de condiciones, no la página comercial.
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¿La oferta sigue una vía de la CVM?
Para tokens de inversión: ¿la plataforma está registrada como plataforma de crowdfunding y la oferta figura ante la CVM?
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¿A nombre de quién está en el registro?
Pide la matrícula (ficha registral) del inmueble y comprueba quién es el propietario inscrito: la SPE, el promotor u otra persona.
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¿Qué garantía hay?
Una alienação fiduciária (garantía fiduciaria sobre el inmueble) o un patrimônio de afetação (patrimonio separado del promotor) te protegen mejor que una promesa.
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¿Cómo salgo?
¿Hay un mercado secundario con precios y volumen reales, o solo el reembolso al final? Muchos tokens inmobiliarios listados ya no se negocian.
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¿Quién paga la rentabilidad?
Rentas, venta de unidades o cuotas de los compradores; ¿y qué pasa si pagan tarde?
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¿Cómo tributa?
El impuesto depende de lo que el token sea jurídicamente (criptoactivo, valor negociable o derecho de crédito). Consulta nuestra página sobre impuestos en Brasil y pregunta a un contador.
Preguntas
¿Un token inmobiliario me hace propietario del inmueble en Brasil?+
No. La propiedad solo se transmite cuando el título se inscribe en el Cartório de Registro de Imóveis. Un token suele dar un derecho contractual frente al emisor o una participación en una sociedad dueña del inmueble.
¿Es legal la tokenización inmobiliaria en Brasil?+
Sí, pero no hay una ley específica. Los tokens que son inversiones quedan bajo la CVM, y las ofertas al público suelen usar el crowdfunding de inversión (Resolución CVM 88). La propiedad en sí sigue en los registros oficiales.
¿Qué pasó con Drex?+
El banco central apagó su plataforma de pruebas en blockchain en noviembre de 2025 y dijo que la tecnología no había resultado viable. La siguiente fase empieza sin blockchain, con la conciliación de gravámenes para bancos; no hay monedero Drex público ni fecha de lanzamiento confirmada (situación a 1 de noviembre de 2026).
¿Puedo comprar un inmueble con Drex?+
Hoy no. La compra de inmuebles fue un caso de prueba en el piloto, pero Drex no está disponible para el público y su fase blockchain no tiene calendario.
¿Por qué Rio Grande do Sul suspendió su norma sobre tokens?+
La inspección judicial del estado concluyó que el Provimento 38/2021 podía interpretarse como una autorización de registros de propiedad fuera del sistema registral oficial. Los registradores de allí deben rechazar títulos que vinculen un inmueble a tokens en una blockchain privada.
- Cointelegraph Brasil — real estate tokenization in Brazil (ABToken figures)
- Migalhas — tokenização imobiliária e o registro imobiliário
- Capital Aberto — CVM consultation to replace Resolution 88
- Amadeu e Santos — CVM DLT pilot draft (2026)
- IRIB — CGJ-RS rule on property swaps for tokens (2021)
- Registro de Imóveis do Brasil — TJRS suspends token rule
- Metrópoles — central bank shuts down Drex platform
- Exame — what happens to Drex in 2026
- Convergência Digital — Drex swaps blockchain for liens
No es asesoramiento de inversión. Quién puede comprar lo decide el emisor.